Trước sức hấp dẫn của đất nền trong thời gian vừa qua, không hiếm đối tượng khách hàng đổ xô mua đất theo xu hướng đám đông, tạo kẽ hở cho các giao dịch trái pháp luật có cơ hội hoành hành. Những doanh nghiệp làm ăn thiếu uy tín, những sản phẩm không đảm bảo về chất lượng và tính pháp lý khiến thị trường đầu tư trở nên mất an toàn, rủi ro về dòng tiền tăng cao.

Trên thị trường hiện nay, ngoài những dự án được mở bán một cách chính thống, đầy đủ giấy phép từ phía cơ quan có thẩm quyền, không hiếm các lô đất nền gắn mác giá rẻ, tiềm năng được giới thiệu tràn lan. Chuyên gia đã “vạch mặt” 4 loại đất nền cơ bản mà nhà đầu tư nên tránh xa khi nghe tên.

Đất nền đang trong diện thế chấp tại ngân hàng của chủ đầu tư

Thực tế, việc mua đất đang bị thế chấp quyền sử dụng đất không hiếm, xảy ra đối với cả đất nền tự do lẫn đất nền dự án. Theo đó, để có thể mua bán, cần phải được sự đồng ý của ngân hàng đang nhận thế chấp. Thông thường, nếu suôn sẻ, các bên tiến hành theo đúng thỏa thuận, giao dịch này mang đến lợi ích cho cả ba bên:

• Người bán có tài chính để trả nợ.
• Ngân hàng thu hồi được nợ nhanh chóng.
• Người mua an tâm về pháp lý của lô đất bởi khi đủ điều kiện để chấp thì đất đang không có tranh chấp, không nằm trong diện quy hoạch.

Tuy nhiên, trên thực tế, rủi ro không phải là không có. Trong trường hợp bên bán cố tình không hợp tác, sau khi giải chấp, lấy được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thường không thực hiện theo cam kết để sang tên, bàn giao đất, kéo dài thời gian, gây khó khăn cho bên mua. Thậm chí, một số bên bán còn lợi dụng vấn đề này để thuyết phục người mua giao đủ tiền nhằm lấy sổ ra nhanh chóng, sau đó, “lặn mất tăm hơi”.

Nếu ngân hàng phát mãi và chủ đầu tư phá sản thì nguy cơ mất trắng của nhà đầu tư là rất lớn.

Đất nền thanh lý giá rẻ

Chắc hẳn những dòng quảng cáo như đất nền ngân hàng thanh lý giá rẻ, ngân hàng thanh lý nhiều lô đất giá chỉ 300 - 400 triệu,... không còn quá xa lạ với giới đầu tư chuyên đi săn đất nền.

Quảng cáo vốn hấp dẫn, nhà đầu tư nếu ngay từ đầu nhanh chóng bị mức giá kể trên thuyết phục thì có thể ngay lập tức rơi vào giai đoạn đầy rủi ro. Đây chính là mánh khóe của một số cò mồi nhằm thu hút khách hàng, sau đó tạo ra sự cạnh tranh ảo để người mua vội vàng xuống tiền mà chưa xác minh thực hư tính pháp lý.

Nếu để ý, nhà đầu tư dễ dàng nhận thấy những lô đất này được bán với giá thấp hơn hẳn so với mặt bằng chung trong khi lại được hưởng khá nhiều ưu thế về hạ tầng, tiềm năng tăng giá (tất nhiên là theo lời môi giới). Tuy nhiên, đằng sau đó là muôn vàn rủi ro ẩn nấp: quy hoạch, hạ tầng kém phát triển, giao thông hạn chế, tranh chấp,...

Nếu muốn hướng đến phân khúc đất nền giá rẻ, giá chỉ trên dưới 500 triệu thời điểm này không khó, nhất là khi nhà đầu tư đang đánh mạnh về thị trường vùng ven, như: 

• Đất nền Phúc An City 450 triệu đồng/nền
• Đất nền Bella Vista 400 triệu đồng/nền
• Đất nền Yong Town: từ 450 triệu đồng/nền
• Đất nền Vista Land: từ 300 triệu đồng/nền
• Đất nền Golden Star Riverside: từ 480 triệu đồng/nền

Đặc biệt, trước những thay đổi về mặt bằng giá bất động sản 2020, sẽ rất khó để có những sản phẩm tốt mà giá rẻ như cho theo kiểu “ngân hàng thanh lý”.

Đất nền dự án “ma”

Giai đoạn giữa năm 2019, hàng loạt dự án ma bị phanh phui khiến thị trường một phen náo loạn; trong đó không hiếm những cái tên được đánh giá là “ông lớn”, đơn vị uy tín,... Đây chỉ đơn thuần là một chiêu trò của chủ đầu tư hoặc môi giới nhà đất về những dự án không có thật, mọi thông tin đều do bịa đặt, thêm thắt mà ra.

Khi tư vấn, các đối tượng này không chỉ dùng lời hoa mỹ mô tả về sản phẩm mà còn sẵn sàng “trưng” ra nhiều loại giấy tờ nhằm tạo niềm tin cho khách hàng. Nhưng trên thực tế, chúng lại dẫn khách đi thăm sản phẩm ở nơi khác hoặc đến đúng thửa đất như mô tả nhưng dự án chỉ có trong lời nói của cò mồi mà thôi, còn chính quyền địa phương lại không hề hay biết.

Các dự án ma này hoặc là lợi dụng tâm lý ham rẻ để hút khách hoặc lợi dụng sức nóng từ sốt đất để tạo ra những giao dịch ảo nhằm kích thích khách hàng nhanh tay xuống tiền mà bỏ qua khâu kiểm tra pháp lý.

Đất nền phân lô, tách thửa trái phép

Nạn tự do phân lô, tách thửa khi chưa được cấp phép đã và đang trở thành vấn đề nhức nhối ở nhiều địa phương. Các cá nhân, chủ đầu tư ngang nhiên rao bán đất nền phân lô trong khi cơ quan thẩm quyền chưa phê duyệt không chỉ tạo ra rủi ro cho người mua mà còn ảnh hưởng nghiêm trọng đến quy hoạch, mục đích sử dụng đất.

Đất phân lô chưa được cấp phép về cơ bản sẽ không được cấp sổ đỏ, khó bán lại. Vì vậy, đây là loại đất mà nhà đầu tư hết sức cân nhắc. Tốt nhất, nên chọn giao dịch với các lô đất nền đã có Giấy chứng nhận đầy đủ, hợp pháp.

Xem thêm:

• Những dự báo về thị trường BĐS trong năm 2020
• Những cơ hội và thách thức của thị trường BĐS năm 2020
• Điểm mặt những dự án đất nền tốt nhất của Trần Anh Group
• Đầu tư BĐS 2020: chiến thuật nào để thắng lớn?